此前曾經歷4次流拍的世茂工三終于被成功競拍。7月29日,北京產權交易所官網顯示,賈躍亭旗下資產世茂工三已成功拍賣,中植系旗下北京卓睿物業管理有限公司以最高應價勝出,成交價格為16.45億元。

據悉,中植系近年來在北京已經接手了包括中弘大廈和北京工體公寓等多處物業。在業內人士看來,中植系接手后,預計接下來會將世茂工三改為寫字樓做運營,或是以商業零售類業態為主。

中植系旗下北京卓睿物業管理有限公司以16.45億元競得世茂工三。


接手中弘大廈后,中植系再度出手競得世茂工三


7月29日,北京產權交易所司法拍賣平臺顯示,當天上午10時,北京卓睿物業管理有限公司通過競買號C7UZX在“北京市朝陽區工體北路13號院3號樓1-4層及5幢不動產(即世茂工三)”項目公開競價中,以最高應價勝出,成交價格約為16.45億元。

天眼查顯示,北京卓睿物業管理有限公司成立于2020年5月11日,注冊資本為1000萬元,經營范圍包括物業管理、出租辦公用房、企業管理、企業管理咨詢等,該公司由北京中植資源物業管理有限公司100%持股。而北京中植資源物業管理有限公司為中海晟融(北京)資本管理集團有限公司全資子公司。中海晟融(北京)資本管理集團有限公司則由中海晟豐(北京)資本管理有限公司持股99.9333%,由解直錕持股0.0667%。其中,中海晟豐(北京)資本管理有限公司由解直錕持股100%。

值得一提的是,中植系近年來在北京已經接手了包括中弘大廈和北京工體公寓等多處物業。業內有人士稱,其舊改經驗較為豐富。


競拍公告顯示,該項目本次拍賣評估價格約為29.29億元,起拍價格約為16.4億元,保證金1億元,增價幅度500萬元。根據公告,標的物為北京財富時代置業有限公司名下位于北京市朝陽區工人體育場北路13號院3號樓1層0101、2層0201、3層0301、4層0401及5幢-1層-0101不動產,以及北京百鼎新世紀商業管理有限公司名下位于北京市朝陽區工人體育場北路13號院5幢不動產(-1至-4地下車位737個、地下庫房49套)。


5次拍賣,起拍價已降低約6.6億

公開資料顯示,世茂工三是世茂集團打造的綜合體,項目緊鄰使館區、朝外商務區、燕莎商圈和CBD等區域,總占地面積近4萬平方米,包括商業、產權式酒店、智能寫字樓等業態。其中,產權式酒店504套,寫字樓部分建筑面積約為3.2萬平方米,商業面積約為6.6萬平方米。


新京報記者查詢此前世茂集團發布的公告了解到,2016年5月16日,樂視以29.72億元的價格收購了世茂工三。公告稱,世茂股份向樂視控股轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司及世茂商管公司持有的北京百鼎新世紀公司100%股權,交易價款合計29.72億元。其時,樂視控股的法人代表為賈躍亭。


據悉,2016年9月,樂視團隊開始全面接管世茂工三。根據最初的規劃,世茂工三將被打造成擁有樂視生態世界、產品展示等功能體的項目。然而,在樂視控股接手世茂工三的兩個月后,一場由拖欠供應商款項引發的樂視危機悄然而至。其時,樂視并沒有對世茂工三在業態上做大幅調整,也未能將其變成樂視產品的展示平臺。


當初,樂視控股以近30億元的價格接盤世茂工三,并不被業內專家看好。全聯商業地產研究會會長王永平在接受新京報記者采訪時曾表示,價位較高,樂視存在“無知者無畏”的意味。王永平當時表示,樂視并非專業做商業地產,之所以買入,可能當初并非想做商業,有其自己的價值判斷;或是看重太古里周邊年輕客群,用于新產品展示。但從商業經營角度分析,這一價位并未按商業的計算方法考量,沒有競爭對手,也不會有人競價。


據此前消息顯示,2019年1月,世茂工三首次進行拍賣,起拍價格23.02億元。2019年4月,該項目第二次進行拍賣,起拍價格21.87億元。2019年8月,世茂工三項目第三次遭遇流拍,當時起拍價為21.87億元,與第二次拍賣時持平。今年4月,世茂工三第4次拍賣,評估價約為29.29億元,起拍價約20.5億元,最終流拍。今年7月,世茂工三第5次拍賣的掛牌價格約16.4億元,較首次時低了約6.6億,與第4次拍賣相比縮水了約20%。


在此次成交前,世茂工三歷經4次流拍。圖為世茂工三。


中植系“抄底”,未來改造為商業零售還是寫字樓?

在業內人士看來,司法拍賣是公平、公正、公開的交易程序,市場投資者都能參與競價,所以最后的成交價格,必然反映的是買賣方折衷意愿和公允水平。


“這個價太便宜了,現在自己建這么一個樓,這個價格都建不起來!敝谐俏貢L、優鋪網董事長陳云峰告訴新京報記者,北京由于商辦仍然處于嚴厲限購階段,大宗固定資產交易仍十分困難,但也是抄底的好時機,因此,16億的價格可以說是中植系抄了一個底。

值得一提的是,世茂工三所在的三里屯區域,可謂黃金商圈,周邊消費力較強,項目與三里屯太古里很近。除此之外,現在工體也在改造中,在陳云峰看來,未來這一片區將形成一個三里屯、工體高端娛樂消費圈,基于此,“這一價格是物有所值”。


“世茂工三項目成功競拍,也體現了中植系的資金實力,拿到了一個升值潛力較高的項目,把該項目打造成優質資產有很大希望,但還需要花一些改造費用!标愒品迦缡钦f。


而在偉城顧問公司CEO徐偉成看來,在經歷4次流拍后,世茂工三此次競拍成功,從持有商業經營性資產的角度來看,其總體價格已相對廉宜,投資回報也相對較高。此外,用物業管理公司持有,可以直接進行商業物業的資產管理、商業招商運營,推測該公司有可能未來再買入其他類似物業資產后進行上市。


貝殼研究院商業地產分析師鄭中也表示,世茂工三項目第五次競拍之所以能成交,最大的原因在于最終成交價格16.45億元較低,和評估價29.29億元相比大幅下降,也遠低于2016年世茂轉讓給樂視的價格。


關于接下來業態調整方面,在陳云峰看來,預計接下來中植系會將其改為寫字樓做運營,原因是北京寫字樓租金還較為穩定,租金水平達到8元-9元/平方米/天沒有太大問題。


不過,在鄭中看來,世茂工三位于太古里西區的西側,地理位置較為優越,若規劃得當,可以承接部分太古里項目的外溢需求,預計接下來業態方面,或以商業零售類業態為主。

“中植系也可能在此打造大工體生活商業區或大三里屯消費娛樂區的概念!毙靷コ杀硎,“經過過去10年電商對傳統購物中心的業態沖擊,加上疫情后時代,人們對于零售娛樂和餐飲的消費模式的本質性變化,估計世茂工三項目對于零售商業主題的調整,需要有較大的創新性策劃。新業態方面,可能需要更前沿、更未來、更貼地,需要走中低端路線!

此外,徐偉成還認為,世茂工三項目商業零售的原先部分,未來改造為辦公物業的可能性不大。主要原因在于,北京寫字樓項目最近一年多來空置率整體有上升趨勢。加上近年北京開始有不少的老廠房和產業園改造成辦公空間,中檔的本地寫字樓辦公面積供應已經不少,也錯過了五六年前的寫字樓大量需求的時機。此外,從交通上來看,該項目區位的可達性不太高,雖然有地鐵,但如果客戶來參觀和開會,感覺便利性還是會略微差一些。

新京報記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對 王心

圖片來源 北京產權交易所官網截圖